실외기실 바닥면적 매우 쉬운 방법 건축법 제외 기준 완벽 정리

실외기실 바닥면적 매우 쉬운 방법 건축법 제외 기준 완벽 정리

 

건축물 면적 산정 시 실외기실 면적이 바닥면적에 포함되는지 여부는 건축주와 설계자 모두에게 매우 중요한 문제입니다. 2024년 개정된 건축법 시행령을 바탕으로 실외기실 바닥면적 제외 여부를 판단하는 가장 명확하고 쉬운 가이드를 정리해 드립니다.

목차

1. 실외기실 바닥면적 산정의 기본 원칙
2. 바닥면적에서 제외되는 실외기실의 핵심 요건
3. 아파트 및 공동주택의 실외기실 기준
4. 오피스텔 및 일반 건축물의 실외기실 기준
5. 실무에서 자주 묻는 질문과 주의사항

실외기실 바닥면적 산정의 기본 원칙

건축법에서 바닥면적은 기본적으로 벽, 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 의미합니다. 하지만 특정 용도의 공간은 정책적 목적에 따라 면적 산정에서 제외되기도 합니다.

• 원칙적 포함: 별도의 구획된 실 내부에 실외기가 설치되는 경우 원칙적으로는 바닥면적에 포함됩니다.
• 완화 규정: 에너지 절약 및 주거 환경 개선을 위해 외부로 돌출되거나 특정 요건을 갖춘 실외기 설치 공간은 면적에서 제외하는 규정이 마련되어 있습니다.
• 관련 법령: 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) 제1항 제3호 차목에 해당 내용이 명시되어 있습니다.

바닥면적에서 제외되는 실외기실의 핵심 요건

실외기실 바닥면적 매우 쉬운 방법의 핵심은 법에서 정한 제외 요건을 충족하는지 확인하는 것입니다. 다음은 면적 제외를 위한 필수 조건입니다.

• 전용 공간의 목적: 해당 공간이 오직 에어컨 실외기를 설치하기 위한 목적으로만 사용되어야 합니다.
• 면적 제한: 실외기 설치를 위해 제공되는 공간의 면적이 2제곱미터 이하인 경우에 한하여 바닥면적에서 제외됩니다.
• 구조적 요건:
• 건축물 외부 벽면에 부착되는 형태여야 합니다.
• 내부와 완전히 차단된 별도의 실이 아니라 외기에 개방된 구조이거나 루버(Louver) 등을 통해 통풍이 가능한 구조여야 합니다.

• 높이 제한: 층고 전체를 사용하는 실이 아닌, 선반 형태나 소규모 포켓 공간 형태로 설치될 때 혜택을 받기 수월합니다.

아파트 및 공동주택의 실외기실 기준

공동주택은 발코니 확장과 맞물려 실외기실 면적 산정이 더욱 민감합니다.

• 발코니 내부 설치: 발코니의 일부분을 실외기실로 사용하는 경우, 발코니 면적 산정 기준(외벽 중심선으로부터 1.5미터 후퇴)을 먼저 적용합니다.
• 전용 실외기실(포켓 공간): 최근 신축 아파트처럼 거실이나 방 옆에 별도로 마련된 실외기실은 2제곱미터 이하일 경우 바닥면적에서 제외하는 것이 일반적입니다.
• 대피공간 겸용 불가: 실외기실을 대피공간과 함께 사용하는 경우 면적 제외 혜택을 받기 어렵거나 별도의 법적 검토가 필요합니다. 반드시 독립된 공간으로 설계해야 유리합니다.

오피스텔 및 일반 건축물의 실외기실 기준

일반 업무시설이나 근린생활시설에서도 실외기실은 공간 효율성을 결정짓는 요소입니다.

• 외부 돌출형: 건물 외벽에 철제 난간이나 거치대를 설치하여 실외기를 두는 경우 해당 공간은 바닥면적에 산입되지 않습니다.
• 매립형 실외기실: 건물 외벽 안쪽으로 파여 있는 형태(In-pit)의 경우 다음을 확인해야 합니다.
• 상부에 슬래브가 있고 벽체로 3면이 막혀 있다면 바닥면적에 포함될 가능성이 높습니다.
• 다만, 건축법 시행령 개정안에 따라 에어컨 실외기 설치를 위해 별도로 구획된 면적이 2제곱미터 이하이면 바닥면적 산정에서 제외하도록 권장하고 있습니다.

• 공용 실외기실: 각 층의 공용 복도 끝에 마련된 대규모 실외기실은 2제곱미터를 초과하므로 대부분 바닥면적에 포함됩니다.

실무에서 자주 묻는 질문과 주의사항

실외기실 면적을 판단할 때 헷갈리기 쉬운 부분들을 정리했습니다.

• 2제곱미터를 초과하면 어떻게 되나요?:
• 전체 면적이 바닥면적에 산입됩니다. 2제곱미터까지만 빼주는 것이 아니라 전체가 포함되므로 반드시 설계 단계에서 면적 확인이 필요합니다.

• 다락에 설치하는 실외기는?:
• 다락은 가중평균 높이 1.5미터(경사지붕 1.8미터) 이하일 때 면적에서 제외되는데, 이 안에 실외기를 설치한다고 해서 추가적인 혜택이 중복 적용되지는 않습니다.

• 창고로 사용하면 안 되나요?:
• 실외기실 면적 제외를 받은 후 해당 공간에 선반을 설치해 창고로 사용하는 것은 건축물 대장상의 용도와 다른 불법 용도 변경에 해당할 수 있습니다.

• 준공 후 확장 가능 여부:
• 실외기실 벽체를 허물어 내부 공간으로 확장하는 행위는 무단 용도 변경 및 바닥면적 증가에 해당하여 이행강제금 부과 대상이 됩니다.

• 인허가권자(지자체)의 해석:
• 가장 중요한 점은 각 지자체마다 실외기실의 '개방성'에 대한 판단 기준이 조금씩 다를 수 있다는 것입니다. 설계 전 해당 시군구청 건축과에 사전 질의를 하는 것이 가장 안전합니다.

요약 가이드

실외기실 바닥면적을 제외받기 위한 체크리스트입니다.

1. 공간의 면적이 2제곱미터 이하인가?
2. 에어컨 실외기 설치 전용 공간인가?
3. 외기와 직접 면하는 구조(루버 설치 등)인가?
4. 건물 내부 거실이나 방의 연장이 아닌 독립적 기능을 수행하는가?

위 4가지 조건이 충족된다면 실외기실 면적을 바닥면적에서 제외하여 건축물 전체의 용적률을 확보하는 데 큰 도움을 얻을 수 있습니다. 정확한 수치 계산과 법령 해석을 통해 효율적인 건축 설계를 진행하시기 바랍니다.